Lo que paga un no residente por una vivienda cerca de Barcelona y de Madrid, población a población
Los impuestos de una casa cuando vives fuera de España, en seis poblaciones, cada cifra con su fuente.
Lo esencial
- Sobre la misma vivienda usada de 500.000 €, el ITP es de 50.000 € cerca de Barcelona y de 30.000 € cerca de Madrid: 20.000 € más en Cataluña, donde el tipo es del 10 % frente al 6 % de la Comunidad de Madrid.
- Cada año, el IBI de una vivienda media va de 580 € en Alcobendas a 950 € en Sant Cugat del Vallès.
- Cada año, una vivienda con un valor catastral de 100.000 € (hipótesis) que guardas para tu uso paga 380 € de impuesto de no residentes (IRNR) si vives en la UE y 480 € si vives fuera, en las seis poblaciones.
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Lo que paga de IBI (el impuesto municipal) una vivienda media, el precio real por m², los minutos a Barcelona y cómo queda frente a sus vecinas.
Quien compra viviendo fuera paga tres veces. Una al entrar, en ITP. Cada año por tener, en IBI. Y cada año por no alquilar, en IRNR sobre una renta que la ley da por hecho que la casa produce. La primera factura pesa más que las otras: la vivienda usada típica vendida en Sant Cugat del Vallès, 620.643 €, lleva 62.271 € de ITP, más de 65 años de su IBI.
La diferencia entre las dos ciudades está casi toda en esa factura. Cataluña cobra el 10 % en vivienda usada hasta 600.000 € y más por encima. En las dos el impuesto se calcula sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro de esa vivienda (regla estatal desde 2022); aquí usamos el precio porque el valor de referencia solo puede consultarlo el propietario, y la primera venta de una obra nueva paga IVA y AJD en lugar de ITP. La Comunidad de Madrid cobra el 6 %, y sus tipos rebajados son para la vivienda habitual, que quien vive fuera no tiene. Las facturas de cada año son pequeñas a su lado y parecidas en las dos zonas. Cerca de Barcelona: Castelldefels, Sitges y Sant Cugat del Vallès. Cerca de Madrid: Pozuelo de Alarcón, Las Rozas de Madrid y Alcobendas.
Población a población
- Castelldefels
Vivienda usada, jul. 2025 a jun. 2026: 5.041 € por m² · venta típica 432.709 € (90 m²) · ITP sobre esa venta: 43.271 € · IBI de una vivienda media: 613 € al año (tipo 0,435 %) · Última revisión catastral: 2006, así que la base del IRNR es el 2 % · En coche a la plaza de Catalunya, sin tráfico: 28 min. El IBI más bajo de las tres de Barcelona. Con el valor catastral medio del municipio (140.951 €, una media de todo el municipio, no la de una casa) el IRNR sería de 536 € (UE) o 677 € (fuera de la UE).
- Sitges
Vivienda usada, jul. 2025 a jun. 2026: 5.736 € por m² · venta típica 568.143 € (104 m²) · ITP sobre esa venta: 56.814 € · IBI de una vivienda media: 822 € al año (tipo 0,53 %) · Última revisión catastral: 2013, así que la base del IRNR es el 2 % · En coche a la plaza de Catalunya, sin tráfico: 41 min. El más caro de los tres de Barcelona por m². La revisión más reciente de las tres, y aun así tres años fuera de la ventana de diez. Con el valor catastral medio del municipio (155.062 €, una media de todo el municipio, no la de una casa) el IRNR sería de 589 € (UE) o 744 € (fuera de la UE).
- Sant Cugat del Vallès
Vivienda usada, jul. 2025 a jun. 2026: 5.512 € por m² · venta típica 620.643 € (126 m²) · ITP sobre esa venta: 62.271 € · IBI de una vivienda media: 950 € al año (tipo 0,555 %) · Última revisión catastral: 2006, así que la base del IRNR es el 2 % · En coche a la plaza de Catalunya, sin tráfico: 23 min. La única venta típica por encima de 600.000 €, así que 20.643 € pagan el 11 %. Con el valor catastral medio del municipio (171.229 €, una media de todo el municipio, no la de una casa) el IRNR sería de 651 € (UE) o 822 € (fuera de la UE).
- Pozuelo de Alarcón
Notariado, últimos 12 meses disponibles: 4.735 € por m² · venta típica: no está en nuestra ficha · ITP: sin precio típico no hay cifra (30.000 € sobre una hipótesis de 500.000 €) · IBI de una vivienda media: 691 € al año (tipo 0,425 %) · Última revisión catastral: 2001, así que la base del IRNR es el 2 % · En coche a Sol, sin tráfico: 19 min. Revisado en 2001, el más antiguo de los seis. Con el valor catastral medio del municipio (162.662 €) el IRNR sería de 618 € (UE) o 781 € (fuera de la UE).
- Las Rozas de Madrid
Notariado, últimos 12 meses disponibles: 3.490 € por m² · venta típica: no está en nuestra ficha · ITP: sin precio típico no hay cifra (30.000 € sobre una hipótesis de 500.000 €) · IBI de una vivienda media: 707 € al año (tipo 0,4 %) · Última revisión catastral: 2009, así que la base del IRNR es el 2 % · En coche a Sol, sin tráfico: 24 min. El metro más barato de Madrid viene con el valor catastral medio más alto de los seis. Con el valor catastral medio del municipio (176.843 €) el IRNR sería de 672 € (UE) o 849 € (fuera de la UE). Barato de comprar, caro de tener vacío.
- Alcobendas
Notariado, últimos 12 meses disponibles: 5.479 € por m² · venta típica: no está en nuestra ficha · ITP: sin precio típico no hay cifra (30.000 € sobre una hipótesis de 500.000 €) · IBI de una vivienda media: 580 € al año (tipo 0,4 %) · Última revisión catastral: 2014, así que la base del IRNR es el 2 % · En coche a Sol, sin tráfico: 21 min. El más caro de los tres de Madrid por m². 370 € de IBI menos al año que Sant Cugat del Vallès. Con el valor catastral medio del municipio (145.121 €) el IRNR sería de 551 € (UE) o 697 € (fuera de la UE).
| Castelldefels | 43.271 € | 613 € | 380 € / 480 € | 2006 |
| Sitges | 56.814 € | 822 € | 380 € / 480 € | 2013 |
| Sant Cugat del Vallès | 62.271 € | 950 € | 380 € / 480 € | 2006 |
| Pozuelo de Alarcón | sin cifra | 691 € | 380 € / 480 € | 2001 |
| Las Rozas de Madrid | sin cifra | 707 € | 380 € / 480 € | 2009 |
| Alcobendas | sin cifra | 580 € | 380 € / 480 € | 2014 |
Con los 20.000 € de diferencia se paga el IBI de una vivienda media de Alcobendas durante 34 años.
Cómo lo hemos calculado
Lo que esta pieza no cubre, a propósito: la retención del 3 % que practica el comprador cuando el vendedor es no residente (modelo 211), los impuestos sobre el patrimonio y de solidaridad de los patrimonios altos, la plusvalía municipal al vender y cualquier recargo para compradores de fuera de la UE anunciado en 2025 (su estado lo confirma tu asesor). Los precios de Barcelona salen de las compraventas de segunda mano registradas, jul. 2025 a jun. 2026. La vivienda usada típica vendida no es una casa concreta ni una mediana: es el precio total medio y la superficie construida media de todas las viviendas de segunda mano vendidas en el periodo, tal como los publica la Generalitat en su estadística de compraventas registradas. Verithic los copia de la misma hoja que el precio por m², con el número de compraventas, y no los calcula ni multiplica metros por precio. No incluye la vivienda nueva. Con pocas ventas unas pocas casas grandes mueven la media, por eso el número de compraventas va al lado. Los de Madrid son la cifra del Notariado de los últimos 12 meses disponibles; la etiqueta no dice si cuenta solo vivienda usada y nuestra ficha de Madrid no trae venta típica, así que enseñamos el hueco y comparamos precios por m² solo dentro de cada zona. El ITP de Cataluña sigue la escala de vivienda usada del Decreto ley 5/2025, tramo a tramo: 10 % hasta 600.000 €, 11 % hasta 900.000 €, 12 % hasta 1,5 millones, 13 % por encima y 20 % fijo para grandes tenedores. Hay tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas y discapacidad; aquí no entran. En la Comunidad de Madrid aplicamos el 6 % (Decreto Legislativo 1/2010, artículos 28, 29 y 30 bis); en las dos zonas la base legal es el mayor entre el valor de referencia del Catastro y el precio (Ley 11/2021), y los ejemplos usan el precio; su 4 % para familias numerosas y su bonificación del 10 % hasta 250.000 € (5,4 % efectivo) piden vivienda habitual, y su exención para menores de 35 es para municipios de menos de 2.500 habitantes, y ninguna de nuestras tres de Madrid baja de esa cifra (la más pequeña tiene 89.770). Tomamos el precio como base imponible. El IBI es el tipo de 2026 por el valor catastral medio residencial del municipio. El IRNR es el 1,1 % del valor catastral si el municipio revisó sus valores en el año o en los diez anteriores, el 2 % si no, con un tipo del 19 % para residentes en la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein y del 24 % para el resto, por un año entero. Ninguna fuente da el valor catastral de una casa concreta; de ahí la hipótesis de 100.000 €. No es asesoramiento fiscal; las reglas de Madrid están leídas en una fuente secundaria y pendientes de confirmación.
- Generalitat de Catalunya · Compravendes d'habitatge registrades (datos de los Registradores): precio por m² construido de la vivienda usada y vivienda típica vendida · leído el 3 de noviembre de 2026
- «Datos procedentes del Portal Estadístico del Notariado (https://penotariado.com/inmobiliario/), titularidad del Consejo General del Notariado y gestionado por el Centro Tecnológico del Notariado.» Precio de compra por m², últimos 12 meses disponibles · leído el 12 de octubre de 2026
- Ordenanzas fiscales municipales, 2026: tipo del IBI y recibo de una vivienda media, poblaciones de Barcelona · leído el 24 de septiembre de 2026
- Ministerio de Hacienda · Información impositiva municipal: tipo del IBI, ejercicio 2026, poblaciones de Madrid · leído el 12 de octubre de 2026
- Dirección General del Catastro · estadística del Catastro urbano 2026: valor catastral medio residencial · leído el 12 de octubre de 2026
- Ministerio de Hacienda · Información impositiva municipal: año de la última revisión catastral · leído el 3 de noviembre de 2026
- Minutos en coche sin tráfico (OSRM sobre OpenStreetMap, © colaboradores de OpenStreetMap, ODbL) · leído el 3 de noviembre de 2026
- Generalitat de Catalunya · Decreto ley 5/2025: tipos del ITP en vivienda usada · leído el 6 de noviembre de 2026
- Comunidad de Madrid · Decreto Legislativo 1/2010, artículos 28, 29 y 30 bis, según guiafiscal.es (actualizado el 2026-11-05) · leído el 8 de noviembre de 2026
- Agencia Tributaria, Sede electrónica · IRNR de inmuebles urbanos de uso propio (página actualizada el 2026-01-19) · leído el 8 de noviembre de 2026
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